건설공사 계약방식

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건설공사 계약방식 총정리 🏗️👷‍♂️

건설공사를 시작할 때 가장 중요한 것은 바로 ‘계약방식’ 선택입니다. 계약방식에 따라 공사의 진행, 비용 지급, 책임 소재 등이 크게 달라지기 때문이죠! 오늘은 다양한 건설공사 계약방식에 대해 쉽고 재미있게 알아보겠습니다. 😊

공사 실시 방식에 따른 분류 💼

1. 직영방식 🧑‍🔧

건축주가 직접 계획, 자재구입, 인력고용, 시공까지 모든 과정을 책임지고 시행하는 방식입니다.

장점

• 계약 절차가 간단해요.
• 건축주의 의견을 즉각 반영할 수 있어요.
• 비영리 목적이라 확실한 시공이 가능합니다.

단점

• 시공 경험이 부족하면 공기가 늘어날 수 있어요.
• 관리가 어렵고, 비용이 늘어날 수 있습니다.

주로 이런 곳에서 사용해요

• 군공사, 기밀공사, 문화재 복원 등

2. 일식도급(일괄도급) 🏭

전체 공사를 한 번에 도급업체에 맡기는 방식입니다. 노무, 자재, 시공 등 모든 업무를 일괄 처리합니다.

장점

• 계약과 감독이 쉬워요.
• 확정된 공사비로 책임이 명확해요.
• 중복투자가 없어 비용이 절감됩니다.

단점

• 건축주의 의견 반영이 어렵습니다.
• 도급업체 이윤이 붙어 비용이 늘어날 수 있어요.
• 하청이 많아 시공 품질이 떨어질 수 있습니다.

3. 분할도급 🧩

공사를 여러 분야로 나눠 각각 전문 도급업체와 계약하는 방식입니다.

장점

• 전문업체가 맡아 시공 품질이 높아요.
• 건축주와 시공자 간 소통이 원활합니다.

4. 공동도급 👥

두 개 이상의 시공사가 힘을 합쳐 공동으로 공사를 진행하는 방식입니다.

장점

• 대규모, 복잡한 공사에 적합해요.
• 각 사의 장점을 살릴 수 있습니다.

과업 범위 발주 형식에 따른 분류 📋

1. Design-Bid-Build (설계시공분리발주) 📝

설계와 시공을 각각 다른 회사가 맡는 전통적인 방식입니다. 설계가 끝난 후 시공사를 선정해 공사를 진행합니다.

장점

• 역할이 명확해서 관리가 쉬워요.
• 시공사 간 가격 경쟁으로 비용 절감이 가능합니다.

단점

• 설계와 시공 간 소통이 부족할 수 있어요.
• 전체 일정이 길어질 수 있습니다.

2. Design-Build (Turnkey, 설계시공일괄발주) 🔄

설계와 시공을 한 회사가 모두 맡는 방식입니다. 발주자는 기본 방향만 제시하고, 나머지는 업체가 일괄 진행합니다.

장점

• 설계와 시공이 유기적으로 협업해요.
• 공사 기간이 단축될 수 있습니다.
• 변화에 빠르게 대응할 수 있어요.

단점

• 업체 간 팀워크가 중요해요.
• 가격 경쟁이 제한적일 수 있습니다.
• 부실설계 우려가 있을 수 있어요.

3. 대안발주/기술제안발주 💡

• 대안발주: 기존 설계서 중 일부 공종을 더 나은 시공법으로 대체 제안하는 방식입니다.
• 기술제안발주: 예술성, 기술력이 요구되는 특수공사에 적용합니다.

4. Construction Management (CM, 건설사업관리방식) 👨‍💼

전문 관리회사가 설계, 시공, 일정, 비용 등 전반을 관리하는 방식입니다.

장점

• 발주자, 설계자, 시공자 간 소통이 원활해요.
• 설계변경, 일정 단축에 유리합니다.

단점

• 관리회사의 역량이 매우 중요해요.
• 협력이 부족하면 효과가 떨어질 수 있습니다.

대가지불방식에 따른 분류 💰

1. Lump Sum (총액계약) 💵

전체 공사비를 한 번에 정해 계약하는 방식입니다.

2. Unit Price (내역계약) 🧮

자재, 인건비 등 항목별 단가를 정해 계약합니다.

3. Cost Plus Fee (실비정산계약) 📊

실제 발생한 비용에 일정 수수료를 더해 지급하는 방식입니다.

도급계약이란? 📝

도급계약은 한쪽이 ‘일의 완성’을 약속하고, 상대방이 그 결과물에 대해 ‘보수’를 지급하기로 약정하는 계약입니다.
예를 들어, 건축주가 건설업체와 도급계약을 맺고 건물이 완성되면 공사대금을 지급하는 것이죠.
전문성과 경제성을 위해 건설업계에서 가장 많이 활용하는 계약방식입니다.

결론 ✨

건설공사 계약방식은 프로젝트의 특성, 규모, 예산, 일정 등에 따라 신중하게 선택해야 합니다.
각 방식마다 장단점이 있으니, 프로젝트 목표와 우선순위에 맞게 선택하세요!
최근에는 대형·복합 프로젝트가 많아지면서 턴키(Design-Build)나 CM 방식이 각광받고 있습니다.
무엇보다 명확한 계약서 작성과 책임소재, 리스크 관리가 프로젝트 성공의 열쇠임을 꼭 기억하세요! 🔑

여러분의 건설 프로젝트가 성공적으로 완성되길 응원합니다! 🏆